物流是管運(yùn)輸相關(guān)的，物業(yè)是管小區(qū)的，壓根就不一樣的
依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語》的定義,物流是“物品從供應(yīng)地到接收地的實(shí)體流動(dòng)過程，根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實(shí)施有機(jī)結(jié)合?！?
美國物流管理協(xié)會(huì)的定義為：“物流是為滿足消費(fèi)者需求而進(jìn)行的對(duì)原材料、中間庫存、最終產(chǎn)品和相關(guān)信息從起始到消費(fèi)地的有效流動(dòng)和儲(chǔ)存的計(jì)劃、實(shí)施和控制的過程。”物流一般包括六個(gè)部分內(nèi)容：運(yùn)輸、保管、裝卸、包裝、流通加工和信息管理。
此外理論界比較普遍的共識(shí)為：“物流是為滿足消費(fèi)者需求而進(jìn)行的對(duì)原材料、中間庫存和最終產(chǎn)品及其相關(guān)信息從起始 地到消費(fèi)地的有效流動(dòng)與存儲(chǔ)的計(jì)劃、實(shí)施與控制過程。”
以上三種定義總的來說不存在大的分歧，都是強(qiáng)調(diào)從生產(chǎn)前采購、生產(chǎn)到生產(chǎn)后銷售這一個(gè)連續(xù)的過程中，對(duì)實(shí)體的有效流動(dòng)與倉儲(chǔ)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、控制。
綜合上述定義,我認(rèn)為物流的目標(biāo)是對(duì)實(shí)體的有效流動(dòng)與存儲(chǔ)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施與控制；物流的基本功能是關(guān)于實(shí)體產(chǎn)品生產(chǎn)到消費(fèi)這一過程中的所涉及到的運(yùn)輸、保管、裝卸、包裝、流通加工和信息管理等；總的說來，物流就是對(duì)這些基本功能進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施與控制，以完成實(shí)體的有效流動(dòng)與倉儲(chǔ)。
2）物流運(yùn)作方式
物流運(yùn)作方式是物流業(yè)務(wù)要素與物流業(yè)務(wù)功能的有機(jī)組合。物流業(yè)務(wù)要素是具體的作業(yè)，物流業(yè)務(wù)功能是對(duì)物流業(yè)務(wù)要素的計(jì)劃、執(zhí)行和控制等管理。
依據(jù)物流定義，運(yùn)輸包括鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸、空運(yùn)、海運(yùn)等；倉儲(chǔ)和配送包括儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、揀貨、保管、包裝、流通加工、配送等；信息管理包括記錄、定單管理、預(yù)測(cè)、跟蹤、庫存管理、決策工具、銷售分析、績效管理等。上述構(gòu)成了物流業(yè)務(wù)要素和物流業(yè)務(wù)功能。物流業(yè)務(wù)要素和物流業(yè)務(wù)功能既有聯(lián)系又有區(qū)別。物流業(yè)務(wù)要素是物流業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)，物流業(yè)務(wù)要素是具體的作業(yè)，物流業(yè)務(wù)功能是對(duì)物流業(yè)務(wù)要素的計(jì)劃、執(zhí)行和控制等管理，就如同運(yùn)輸作業(yè)和運(yùn)輸管理、倉儲(chǔ)作業(yè)和倉儲(chǔ)管理的聯(lián)系和區(qū)別一樣。
根據(jù)物流運(yùn)作實(shí)施者與管理者的差異，我認(rèn)為可以將物流運(yùn)作方式分成1PL、2PL、3PL三類：
1） 企業(yè)（企業(yè)指非物流企業(yè)，下同）物流進(jìn)行具體的物流作業(yè)；企業(yè)自己管理，即1PL方式。
2） 企業(yè)向傳統(tǒng)倉儲(chǔ)、運(yùn)輸公司購買單一的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等業(yè)務(wù)；企業(yè)與倉儲(chǔ)、運(yùn)輸公司共同計(jì)劃、執(zhí)行和控制單一的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等業(yè)務(wù)，企業(yè)對(duì)計(jì)劃、執(zhí)行和控制整體物流運(yùn)作，即2PL方式。
3） 企業(yè)向第三方物流企業(yè)外包多種物流作業(yè)組合的綜合的物流業(yè)務(wù)，可以是銷售、采購、生產(chǎn)等綜合物流，也可以是全部物流業(yè)務(wù)；第三方物流企業(yè)管理外包的物流業(yè)務(wù)，企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，即3PL方式。
目前，又興起了4PL概念，4PL企業(yè)利用自身突出的物流管理能力和信息技術(shù)能力為企業(yè)提供涉及整個(gè)供應(yīng)鏈的高端物流增值服務(wù)，例如供應(yīng)鏈管理、物流解決方案等。我個(gè)人認(rèn)為可以將第四方物流作為高端的第三方物流，第四方物流的核心優(yōu)勢(shì)是出色的物流管理能力與信息技術(shù)能力。
4S: 4S店包含整車銷售(Sale)、零配件（Sparepart）、售后服務(wù)（Service）、信息反饋等（Survey）。所以簡稱4S店.
簡單一點(diǎn)來說,就相當(dāng)于專賣店.是由廠家統(tǒng)一設(shè)計(jì),根據(jù)廠家的模式經(jīng)營管理的，現(xiàn)在國內(nèi)合資汽車廠家在全國各地都設(shè)有4S店.這些廠家直接向4S店供應(yīng)整車和零配件,4S店負(fù)責(zé)銷售及代表廠家進(jìn)行售后服務(wù).但4S店是不能銷售別家廠商品牌的汽車的.。
5S： 5S 即：整車銷售(sale)、零配件(spare part)、售后服務(wù)(service)、信息反饋等(survey)、二手車銷售（second）的概念。
4S店加一個(gè)“S”——二手車銷售，就變成成“整車銷售、零配件、售后服務(wù)、信息反饋、二手車銷售”服務(wù)體系?！?S店”。
一、賣方看房。
選購二手房要考慮那些要素：
向房地產(chǎn)相關(guān)部門咨詢，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化等最新的信息。
確定資金來源。是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款。
價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金，決定可能購買何種區(qū)位、多大面積的住房。
交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢的支出。
房屋價(jià)值。通過反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)進(jìn)行評(píng)估。
確認(rèn)房屋面積。包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積。
觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)公司的費(fèi)用以及水、電、煤費(fèi)用。
物業(yè)管理。水、電、煤費(fèi)用如何收取；電梯的品牌、速度及管理方式；小區(qū)保安水平怎樣；綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
產(chǎn)權(quán)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，到房地資源局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押、共有人等。
選擇中介。可靠中介應(yīng)該提供有效的營業(yè)執(zhí)照?qǐng)?zhí)業(yè)和經(jīng)紀(jì)人姓名、證號(hào)和照片，明確經(jīng)紀(jì)組織的經(jīng)營范圍。
購買二手房 看房、選房的“十看十不看”
如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關(guān)心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會(huì)實(shí)地勘查一番，以免因?yàn)橘I下有缺陷的住房而遺憾。
不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時(shí)巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。
不看晴天看雨天 下過雨后，無論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時(shí)房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。
不看建材看格局 購買二手房時(shí)最好是看空房子，因?yàn)榭辗孔記]有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進(jìn)入客廳，然后是餐廳、廚房，衛(wèi)生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性較差。各種功能區(qū)最好能有效區(qū)分開來，如宴客功能、休息功能等。
不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。
不看裝潢看做工 好的裝潢都會(huì)讓人眼前一亮，有時(shí)高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。
不看窗簾看窗外 要注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對(duì)著別家的排氣孔。
不看冷水看熱水 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗(yàn)浴缸時(shí)，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。如果房子沒有熱水供應(yīng)，一般有兩種情況，一是已經(jīng)很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。
不看電梯看樓梯 市區(qū)內(nèi)許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢，這對(duì)日常生活也很重要。
不看地上看天上 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現(xiàn)象。如果有，表示有可能漏水?？赡艿脑挘环翈下萁z刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現(xiàn)象。
不看屋主看警衛(wèi) 可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的人，有時(shí)甚至比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。
二、買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
二手房產(chǎn)權(quán)確定方式
在二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。
要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。
第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；2、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；5、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
最后，應(yīng)提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
總之，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩者對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。
