⑴進行項目征收立項，并做好項目前期調(diào)查摸底;⑵房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府;⑶對擬征收房屋進行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況;⑷有關部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理;⑸政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。
對于無證房拆遷，以下三種是可以補償?shù)模?/p>
1、祖宅。在農(nóng)村祖上傳下來的房屋，其房屋是在六七十年代前建造的，即使沒有房產(chǎn)證，但其房屋的合法性是無異議的，房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。
2、農(nóng)村宅基地上房屋。因房屋在農(nóng)村，08年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之前法律規(guī)定并未完善，對于農(nóng)村宅基地上房屋管理比較松，法律也并沒有明確指出農(nóng)村房屋需要辦理房產(chǎn)證，因此08年1月1日以前是法律的界定，之前建造房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。
3、歷史遺留的房屋。在法律和登記制度并沒有完善時候的房屋，房屋所有權人在這期間有房屋補貼的，房屋拆遷補償?shù)韧谟凶C房屋的全額補償。
房屋征收房屋面積丈量規(guī)范
房屋征收的建筑面積計算規(guī)則
1、房屋征收的建筑面積計算規(guī)則：
（1）計算全部建筑面積的范圍：
①永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
②穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。
③樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
④挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
⑤屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
⑥與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
⑦地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。
⑧有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
⑨屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
（2）計算一半建筑面積的范圍：
①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
（3）不計算建筑面積的范圍：
①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
②突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
③房屋之間無上蓋的架空通廊。
④活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
2、其它建筑物、構筑物（如圍墻、水井、門廳、門樓等）由房地產(chǎn)評估中介結構按房地產(chǎn)評估相關規(guī)定，結合征收補償方案據(jù)實評估。
具體流程
包括： 1.進行項目征收立項，并做好項目前期調(diào)查摸底
2.房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府
3.對擬征收房屋進行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況
4.有關部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理
5.政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。（舊城改造項目組織被征收人和公眾代表聽證會）
6.縣 區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩(wěn)定風險評估
7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務會議討論決定
8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作。
9.由被征收人選擇征收評估機構
10.房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告
11.被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟
12.對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補償決定也不申請行政復議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定可知，征收項目應當先補償后搬遷，具體來講分為以下步驟：
1．征收決定與征收補償方案的作出與公布
首先由房屋征收部門擬定征收補償方案，并報市、縣人民政府，由市、縣人民政府組織有關部門對征收方案進行討論并予以公布，以征求公眾意見并根據(jù)公眾意見修改補償方案。
房屋征收決定作出后，政府應當及時對征收補償方案、公民行政復議權、公民行政訴訟權等予以公告，并對征收范圍內(nèi)的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查登記。
2.征收補償?shù)姆秶?、方?/p>
補償范圍主要包括：被征收房屋的價值補償、搬遷和臨時安置費用補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償以及拆遷獎勵。
在補償方式方面，當事人可以自主選擇房屋產(chǎn)權置換或者貨幣補償。
3.補償協(xié)議的簽訂
在房屋征收部門和被征收人達成合議后，雙方應當簽訂補償協(xié)議，以明確補償方式、補償金額、支付期限、產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等內(nèi)容。簽署協(xié)議后，一方當事人不履行約定義務的，另一方當事人可以據(jù)協(xié)議提起訴訟，以保障自身權益。
簽訂協(xié)議后，雙方應就約定內(nèi)容履行，被拆遷人需如約騰空房屋并交由征收部門拆除。
法律依據(jù)：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十條
房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條
市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
1、房屋征收的建筑面積計算規(guī)則： （1）計算全部建筑面積的范圍： ①永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
②穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。③樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。④挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。⑤屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。⑥與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。⑦地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。⑧有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。⑨屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（2）計算一半建筑面積的范圍： ①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。（3）不計算建筑面積的范圍： ①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。2、其它建筑物、構筑物（如圍墻、水井、門廳、門樓等）由房地產(chǎn)評估中介結構按房地產(chǎn)評估相關規(guī)定，結合征收補償方案據(jù)實評估。⑴進行項目征收立項，并做好項目前期調(diào)查摸底;
⑵房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府;
⑶對擬征收房屋進行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況;
⑷有關部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理;
⑸政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日;
⑹縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會穩(wěn)定風險評估;
⑺縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務會議討論決定;
⑻公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作;
⑼由被征收人選擇征收評估機構;
⑽房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告;
⑾被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟;
⑿對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補償決定也不申請行政復議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
1、征收住宅房屋價值補償
被征收住宅房屋價值的補償金額=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的面積。
該地區(qū)被征收住宅房屋的類似房地產(chǎn)市場預評估單價為5280元/m2。
2、征收住宅房屋的補助(補貼)及獎勵
(1)征收多層住宅房屋按照被征收房屋建筑面積給予15%的補助面積；
(2)被征收人在簽約期限內(nèi)完成簽約并搬遷的，給予8m2的簽約獎勵面積。
本征收區(qū)域以整棟樓為單位，在簽約期限內(nèi)全部完成簽約并搬遷的，每戶給予3㎡評估價格的貨幣獎勵。
(3)被征收人在簽約期限完成簽約并搬遷的，征收房屋建筑面積、補助面積和簽約獎勵面積總和不足45m2的部分，不足部分按照評估單價的80%予以補貼。被征收人家庭為城市低保戶或低保邊緣戶的，按照評估單價的100%予以補貼 (即不足45 m2部分無償贈送) 。
(4)從事商業(yè)經(jīng)營的住宅房屋實際用于經(jīng)營的建筑面積，應按照該地區(qū)類似房地產(chǎn)市場交易評估價格與住宅房屋市場評估價格差額的30%給予補助。
從事商業(yè)經(jīng)營的住宅房屋是指設計審批用途或房屋產(chǎn)權證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營的房屋，其補償需符合以下條件：
①被征收的住宅房屋在征收前依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、征收時正在營業(yè)并依法納稅2年以上，且房屋所有權證、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點一致；
②被征收的住宅房屋為沿城市主次干道的臨街一層。
3、臨時安置費
(1)被征收住宅房屋的臨時安置補償金額=被征收區(qū)域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價×征收房屋建筑面積(不足40平方米的，按照40平方米計算)×月數(shù)。
被征收區(qū)域類似住宅房屋每月每平方米的市場租賃單價15元。
(2)被征收人選擇貨幣補償?shù)?，一次性給予6個月的臨時安置費。
(3)被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，臨時安置費自簽訂征收補償協(xié)議后按季度發(fā)放，過渡期不超過27個月；超過協(xié)議約定過渡期限的，自逾期之月起臨時安置費增加一倍。過渡期自簽訂征收補償協(xié)議之日起計算。
4、搬遷費
搬遷費按1000元/戶計發(fā)。
5、設施遷移費
被征收房屋的空調(diào)、有線寬帶等設施的遷移，每戶總計給予500元補償。
拆遷補償費應該歸誰所有：
房屋拆遷安置補償，一般分貨幣補償和產(chǎn)權置換兩種方式，如果拆遷的房子是國有土地上建房，根據(jù)規(guī)定：被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用憑證、房屋租賃合同計戶，由拆遷人按戶進行補償安置(即該處房屋戶口里在冊人口?，F(xiàn)在在冊戶口為6人，應當按照6人分配，并適當照顧孤老、孤殘、孤幼人員)。
私有房屋被拆除后得到的補償款，是對被拆私房所有人財產(chǎn)損失的一種賠償，應歸私房所有人所有。私房所有人為二人以上的，按其對被拆私房所擁有的權利進行分割。在私房內(nèi)生活的其他共同居住人，無權主張分割補償款。
私有房屋被拆除后，其他共同居住人(私房共同居住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆私房內(nèi)有本市常住戶口、居住一年以上、他處無住房的人。)的安置，一般應由私房所有人與共同居住人通過協(xié)商妥善安置。
1、辦理用地申請
用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。
2、擬定征地方案
行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。
3、征地審查
國土房管局根據(jù)各項征地相關方案編制建設項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。
4、征地審核與批復
行政主管部門收到建設項目呈報說明書和有關方案后，對文件資料齊全符合條件的，應當在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。
5、征用土地方案的公告
征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應當在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進行公告。
6、制定征地補償安置方案
區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬定征地補償、安置方案。
7、征地補償、安置方案的公告
有關人民政府的國土房管部門會同有關部門根據(jù)批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。
8、補償安置的實施
區(qū)縣國土房管局應當依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。
房屋征收與征收戶談判技巧
房屋征收是指政府根據(jù)法定程序，以公共利益為目的，將符合一定條件的居民的房屋等財產(chǎn)收歸國有，并給予相應的補償?shù)男姓袨椤７课菡魇粘３Ｔ诔鞘薪ㄔO、基礎設施建設等需要生活空間的項目中出現(xiàn)。
房屋征收的法律依據(jù)主要包括《中華人民共和國城市房屋征收管理條例》和《城市房屋征收實施辦法》等相關法律法規(guī)。這些法律法規(guī)規(guī)定了征收宗旨、程序、補償標準及權益保護等內(nèi)容。
房屋征收的程序通常包括勘察、公告、征收決定、拆遷、補償及交房等環(huán)節(jié)。首先，政府會派遣相關人員進行勘察，了解征收范圍及涉及的房屋及財產(chǎn)情況。然后，會發(fā)布公告，告知被征收戶相關信息以及補償與安置政策等內(nèi)容。征收決定是征收的正式通知，被征收戶可以提出異議，并參與協(xié)商和談判過程。拆遷是指將房屋進行拆除，為征收項目的建設騰出空間。補償是指政府給予被征收戶一定的金錢或其他形式的補償，并提供相應的安置條件。最后，被征收戶需要交房，將房屋或財產(chǎn)交還給政府。
作為被征收戶，談判是維護自身合法權益的重要環(huán)節(jié)。以下是一些談判技巧，幫助被征收戶在談判中取得更好的結果：
被征收戶的權益保護是征收過程中的重要一環(huán)。政府在征收過程中應該充分尊重被征收戶的合法權益，并依法進行合理補償和安置。被征收戶也可以通過法律手段維護自己的權益。
總之，房屋征收是一項復雜的行政行為，相關的法律法規(guī)和談判技巧對于被征收戶來說具有重要意義。被征收戶應該充分了解自己的合法權益，與其他被征收戶互相交流和協(xié)調(diào)，與政府進行積極的溝通和談判，并在必要時尋求法律援助，維護自己的權益。
